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在经济下行的新常态下,文旅行业面临哪些新问题?

发布时间:2018/10/18 点击数:741

▎1、文旅的发展现状及趋势,何种情况下才适合做轻资产的模式。

答:文旅的发展现状及趋势上期已经谈到了,总体上来说,虽然经济下行,但是文旅发展的趋势是一个放缓的趋势,并不是下行趋势,还在不断地发展。

轻资产的模式从整个文旅项目上来说,一直是我们在推崇的,但是轻资产的弊病在于它的效益化、品牌化,或者是说在短期之内客流层面上很难实现一个比较好的预期。轻资产模式是一个逐渐孵化的过程,周期会拉得很长。但是轻资产好处在于可以辅助其它一些重资产。

轻资产模式什么时候时候适合呢?如果周边有其他的重资产项目投资的时候,那么轻资产运作是合适的,比如说现在国内经常提到的“文旅地产 ”。其实我理解文旅地产是不存在的,文旅跟地产是两件事,文旅是文旅,地产是地产。但是把文旅跟地产放在一起的时候,可以用文旅轻资产的模式来进行一个地产的溢价。这个是现在很多企业在做的事情,其实文旅并无所谓回收不回收,因为都知道文旅回收周期太长,也不对文旅做预期的回收,反而更多是便民、公益、造福等。因为文旅的消费力是非常低的,消费能够养活运营团队就可以了。资产收益更多的是从重资产而来,所以轻资产模式更适合结合重资产,纯轻资产做的话,比较难做。

▎2、目前中国文旅项目运作的成功经验及优秀团队有哪些?

答:中国文旅的运作成功经验,一类是景区类,国家5A景区做的比较出名的,例如故宫,长城,黄山等知名景区,这些景区在运作层面上还是不错的。当然我们现在也看到很多问题,大家都觉得长城人很多,管制有问题,但是我们要知道,长城每天的人流量如此之大,国外的预防能力都做不到,我们在不出安全的事故的情况下还能做好是很不容易的。

另外一类就是小镇,比如乌镇、古北水镇、拈花湾等。至于团队,大地风景做得还不错,从前端到后端是全套考虑的。从前面的策划到规划一直到后边的目的地运营,这一套体系做下来还是比较到位的。

▎3、文旅项目雷同化的突破以及运营盈利的模式

答:我们一直在讲雷同化突破,却一直在做雷同化的事情。什么原因呢?我认为和中国式思维有关系。中国人看重历史,国外重视逻辑。关于国内与国外的运营方式我认为就像中医跟西医。

西医是研究药里边有哪些内容能够把病治好,然后针对哪个细菌,哪个元素,只要把这些元素组合在一起,通过不同的组合,再通过临床试验,真的能治病,于是就出了西药。中药则不是,中药是这个药治好过多少个人,治好过哪一类病,哪一类病和这个病是有关系的,通过这个数据收集和历史资料的收集所产生的一个结果,之后每一次只要在这个历史数据上进行叠加和修正,结果就会越来越好。

所以中国景区的雷同有一个最大的问题是在哪?因为我也面对过很多的投资者和开发者,他们在开发的时候,更愿意相信自己的眼睛。就是我看到哪个景区真成功了,而不是你告诉我,你的这套逻辑有多可行。这个其实是一个思维方式的转变,我不能说哪一个一定好,哪一个一定不好,其实这种雷同的景区,它的产品从某种意义上来说是在变化,但其实核心的内容一直都是雷同的。如果要想突破的话,最好的办法就是去说服投资人,告诉他你的逻辑是可行的,恰好这个投资人又相信你的逻辑,于是就能够出现这种非雷同。这种案例也不是没有,但是相对会比较少。或者是找到一些有开发经验的人,他更愿意相信一些逻辑,他认为这个东西是没有问题。

盈利模式的层面上,文旅的盈利模式有几种,一种是估值收益,估值收益相当于股权。很多景区在打造的时候,花了十个亿,十个亿做起来之后,有大量的人进来,十年的门票没卖出去,景区的估值已经达到100亿,所以只要招一个股东进来,十个亿买景区10%的股份,还有90%的股份和一个景区,这是一种收益方式。

第二种是地产模式,就是我有货值,货值就是可售卖产品,地产也好,资源也好,或者做一个漂流的项目,又或者做一个缆车项目,缆车做完了之后再卖出去,这也是一种收益方式。

第三种是销售型。就是卖门票,二次消费。其实这三种模式相比来说各有取舍,有的风险较大,比如估值做不起来,那可能整个就都砸进去了。地产模式短平快,但是收益要想扩大到很大层面的话,相对较难。因为整个货之前都卖出去了,是瞬时收益。长久收益可能到十年,现在我也跟一些房地产开发商在聊,他们说我十年前要是有一栋楼,现在得多富有,但是十年前的时候就觉得已经很赚钱了,没想到十年后还能涨成这样,所以长期收益肯定受影响。做门票经济和二消的,短期收益会比较多。其实做景区的时候,有时候租土地,说土地流转没有买土地,其实很多资源还是在升值的。包括城市建设配套,做完之后,这个场地还是在升值,所以这也是一种模式。总体来说,文旅层面有以上这三种盈利模式。

▎4、旅游+地产结合的模式还能不能继续?不能的话,应该如何解决旅游项目资金投入大,回报周期又很长的问题?

答:国家对旅游项目去房地产化这个要求越来越严格,这个是对的。其实这是两个逻辑,先说旅游+地产,不说旅游地产,以前旅游+地产的打法,是房地产开发商在拿旅游项目的时候,真正的目的不是做旅游,或者说目的不完全是做旅游,现在也不是,但两个思维方式是不同的。

先说第一种,国家之所以出这个政策,是因为有很多的房地产开发商为了取得土地而曲线救国,就是告诉政府,这个项目上要投资多大的文旅项目,然后有些地方政府考虑到政绩,考虑到一些便民的可能性,认为在做这个事情的时候,有个游乐园,有个老百姓消费的场所,于是就允许建这块房地产,以前是拿旅游去套地产的,是套土地用的。最后套到土地了,房地产就开发,房子卖了就赚钱,这是以前的模式。

现在如果国家把这两个剥离了,你的旅游归旅游,你的地产归地产,两者不影响。为什么不影响?我现在手头就有很多的开发商,他还在那做,因为以前他是为了拿地而投的文旅项目。现在不是,现在是地产还按地产拿,文旅还按文旅拿,不是因为文旅去拿地产,地产本身就能拿下,但是地产拿下来会有问题,比如市政配套跟不上,场地环境跟不上,老百姓认可度跟不上,土地溢价是没有的。但是旁边放一个文旅项目的时候,政府会考虑到老百姓的消费,还有它的IP和品牌价值,那可能会配套一系列资源。换句话说,国家的资金也就因为文旅项目吸纳到这个文旅场地周边了。

那在这种情况下,文旅创建之后,很多人去了,大家就不觉得地方偏僻了。不觉得偏僻了,周围的房价就会上来。很明显的例子就是古北水镇,以前密云的房价还是很低的,但是古北水镇项目进去之后,周边不要说房价了,周边的旅游景点,包括一些民宿、农家乐价钱都涨了起来。以前是用文旅来拿地。现在是用文旅来“升地”,提升溢价。这是两个方式,但是文旅+地产还是可以去做的,所以资金的这种大投入,就像我说的,其实现在地产开发商做文旅的大投入也有,其实大投入可能有大效益,品牌等各方面都做的比较大,所以房地产收益的溢价值也会比较高。

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